Préstamos Hipotecarios

Es decir, el desplazamiento de la información precontractual prevista en la ley, de la plataforma o aplicación informática que esté utilizando el Banco a la plataforma o aplicación que esté utilizando el notario.

Verificación de la remisión en plazo de la documentación requerida y de su contenido, de la entrega al prestatario de la documentación que el artículo 14 de dicha LCI impone al prestamista, esto es:

Ficha Europea de Información Normalizada, que tendrá la consideración de OFERTA VINCULANTE para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma de la escritura de préstamo hipotecario.

Ficha de advertencias estandarizadas, en la que se informará al prestatario de cláusulas o elementos relevantes, … al menos:

*una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable;

* a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable,

* a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ellos;

* a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

De un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

Se pretende que el prestatario que opte por un EURIBOR compruebe que las alteraciones al alza o a la baja de su tipo de referencia, repercutirán necesariamente en el importe de su cuota, teniendo muy presente que no existen cláusulas techo ni suelo en su préstamo. La única limitación a la baja, la impone la propia ley, esto es, si el Euribor volviera a tipos negativos, el Banco estará obligado a tomar en cuenta esos descensos por debajo del 0%, pero en todo caso prohíbe que el interés remuneratorio a aplicar sea negativo, (el interés remuneratorio es el resultado de sumar a dicho tipo de referencia un margen o diferencial), es decir, en atención al carácter oneroso del préstamo, existe por imposición legal una cláusula suelo del 0%, de modo que el prestatario devolvería principal prestado sin pago de interés, pero en ningún caso con la pretensión de que el Banco le remunere por haberle prestado dinero.

Esto es, un borrador de la escritura de préstamo que finalmente se firmará, que incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

Que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

También en este ámbito se ha dejado sentir de forma intensa la reforma de la LCCI, ya que dichos gastos antes de su entrada en vigor eran asumidos por el cliente y en la actualidad, son de cuenta de la entidad bancaria, que será quien abone los honorarios notariales, registrales y de gestión, así como el impuesto; de cuenta del cliente, los gastos de tasación y las copias que solicite a notaría de su escritura.

Cuestión aparte son los gastos e impuestos derivados de la escritura de compraventa, declaración de obra nueva, extinción de condominio, liquidación de gananciales o cualquier otra que preceda a la de préstamo hipotecario, y que habrán de ser asumidos por el cliente en la forma pactada.

En garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

Sí, del precepto transcrito parece que el banco puede exigir como productos vinculados al prestatario aquéllos seguros que cubrirían los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso, es decir:

– seguro de daños, que tiene por objeto cubrir los riesgos de depreciación del valor de la garantía inmobiliaria;

– los seguros de pagos, que cubren el riesgo de desempleo o incapacidad del prestatario,

-y el seguro de vida o de amortización.

No, su exigencia como “productos vinculados” supone el derecho del prestatario a contratar el seguro con compañía de su libre elección.

Pero la práctica habitual de las entidades cuando introducen el seguro de vida como accesorio al préstamo es hacerlo como producto “combinado” y no vinculado, ostentando únicamente el carácter de obligatorio/vinculado el seguro de daños.

No, para aprovecharnos de la bonificación es indispensable su contratación con el Banco o Compañía de su grupo. En tal caso, la LCCI impone a la entidad acreedora en su artículo 17 la obligación de informar al prestatario de manera expresa y comprensible, de:

“ …a) que se está contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,

d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el conste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado….”.

2.G).- LA ADVERTENCIA EL PRESTATARIO DE LA OBLIGACIÓN DE RECIBIR ASESORAMIENTO PERSONALIZADO Y GRATUITO DEL NOTARIO.

2.H).- MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO, EN LA QUE SE DECLARE QUE HA RECIBIDO LA DOCUMENTACIÓN Y QUE LE HA SIDO EXPLICADO SU CONTENIDO.

La LCCI impone al Notario en su artículo 15 c) “… En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente … que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE”, es por tanto, el notario, quien da cumplimiento al principio de transparencia en su vertiente material, informando al prestatario, mediante su comunicación directa y personal, de las condiciones del préstamo,  … corresponde al notario garantizar que en esa fase precontractual el consumidor comprende la carga jurídica y económica del contrato, sin perjuicio de la labor previa que efectúe el prestamista  en la fase de comercialización y de la ulterior intervención del notario al tiempo de la autorización de la escritura de préstamo hipotecario …”.

Entre otros, los siguientes:

*la pérdida financiera, de la que dependerá el pago efectivo de la comisión por amortización anticipada total y parcial, para aquellas ofertas que contengan su inclusión;

* el vencimiento anticipado del préstamo;

* préstamo en moneda extranjera;

* la responsabilidad universal del prestatario.

No, la obligación de asesoramiento no supone la prestación por el notario de un consejo financiero, ni una evaluación económica de la oferta de la entidad.

Con un test, cumplimentado por el otorgante en presencia del notario, que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Este Test será idéntico, cualquiera que sea la notaría donde se formalice el acta y disponible en diversos idiomas además del castellano, tales como inglés, francés, chino y ruso.

Otras cuestiones prácticas a tener en cuenta en la formalización de estas actas previas:

No, únicamente comparecerá la persona física prestataria, fiadora, avalista o hipotecante no deudora.

Sí, debiendo exhibir al notario autorizante la correspondiente escritura de poder.   

Esta cuestión suscitó en un principio dudas sobre la apreciación de la suficiencia de los poderes otorgados antes de su entrada en vigor, ya que por razones obvias no podían contener previsión expresa para su otorgamiento por el poderdante, pero finalmente se resolvió optar por su admisibilidad, siendo, por tanto, suficiente si contenía facultad para la contratación, novación y subrogación de préstamos y/o créditos hipotecarios.

No, incorporada a la plataforma notarial la documentación antes reseñada y legalmente exigida, la ley establece un plazo mínimo de diez naturales -excluido el día inicial de subida- durante el cual no será posible la firma de la escritura del préstamo hipotecario, pero sí del acta previa, que nunca podrá otorgarse el mismo día de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, pero si a lo más tardar, el día previo a la firma de ésta y sin necesidad de que hayan transcurrido 24 horas.