Sin duda una de las operaciones más frecuentes en los despachos notariales. Al menos en una ocasión todos acudiremos a la notaría para formalizar la compra de nuestra casa, especialmente en un país como el nuestro con mayor vocación de propietario que de arrendatario, nadie olvida nunca ese otorgamiento, y les puedo asegurar que para el notario es también especialmente gratificante poder contribuir a dotar de seguridad jurídica una operación que representa algo más que un negocio jurídico, supone en muchos casos la materialización de un nuevo proyecto de vida, de un gran cambio, en cualquier etapa de la misma.
Esa seguridad jurídica se logra mediante el control de legalidad que el notario ejerce y con ese objetivo en la escritura de compraventa de cualesquiera bienes inmuebles, ya se trate de viviendas, locales, terrenos rústicos o naves industriales, el Notario:
– se asegurará de la identidad de los otorgantes y de su capacidad;
– comprobará la titularidad del transmitente;
– comprobará el estado de cargas del inmueble mediante la obtención de la información registral continuada, es decir, si sobre el mismo hay constituida hipoteca, condición resolutoria, servidumbres o trabado embargo en garantía de cualquier obligación o sujetas a derecho de tanteo y retracto.
– comprobará el pago del IBI correspondiente al ejercicio en curso y previos, mediante consulta telemática al Ayuntamiento respectivo u organismo que tenga encomendada su gestión, como Suma;
– Comprobará la correspondencia de la finca registral con la catastral mediante la obtención de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del inmueble por los medios telemáticos habilitados al efecto.
– Obtendrá el valor de referencia.
Pero las compraventas no sólo son de viviendas, pueden presentar múltiples variantes o especialidades por razón del objeto o de los sujetos intervinientes.
Cabe destacar, entre otras:
1ª ESPECIALIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO, LO QUE SE VENDE
1ª.1 A) VENTA DE FINCAS RÚSTICAS, EN TAL CASO, SI SU CABIDA NO EXCEDE DE UNA HECTÁREA
Es decir, es inferior a DIEZ MIL METROS CUADRADOS (10.000 M²), los propietarios de las tierras colindantes ostentarán un derecho de retracto, es decir de adquisición preferente, definido por la Sala primera del Tribunal Supremo en su Sentencia 418/2009, de 29 de mayo, como el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero.
El propietario de una finca rústica colindante con la transmitida, siempre que:
* no estuviese separada por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, todo ello conforme al artículo 1523 del Código Civil;
* el comprador no sea titular de otra finca colindante.
De 9 días contados desde la inscripción en el Registro, no desde la fecha del asiento de presentación, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
La Sentencia 107/2010, de 26 de febrero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, excluye del retracto las fincas transmitidas que pese a su citada naturaleza rústica no estén destinadas de forma efectiva a una explotación agrícola, ganadera o forestal.
NO, a diferencia de lo que sucede en el retracto de los arrendatarios, el Notario no puede exigir al vendedor dicha acreditación, no es requisito para su inscripción.
1.1ª B) VENTA DE FINCAS RÚSTICAS DE SUPERFICIE INFERIOR AL DOBLE DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
En tal caso, el derecho de retracto corresponderá conforme al artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, a los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias.
*De 60 días desde la notificación fehaciente al retrayente de la venta;
*En defecto de notificación de 1 año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.
1ª. 2) VENTA DE VIVIENDA O LOCAL ARRENDADO
Sí, pero el arrendatario, que no el subarrendatario, tal y como confirma el Tribunal Supremo en su Sentencia de 2 de noviembre de 2006 (Recurso 5229/199), tendrá un derecho de adquisición preferente, salvo que hubiera renunciado al mismo, en los términos que siguen:
A contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta. Los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma.
Para salvaguardar su derecho, el notario en la escritura deberá:
1.- Recoger la declaración del propietario que vende, de si la finca se haya o no arrendada, bajo pena de falsedad en documento público;
2.- En caso afirmativo, es decir, si el vendedor manifiesta que la vivienda está arrendada, caben dos posibilidades:
a) Que tratándose de arrendamiento no inscrito, el propietario/arrendador manifieste que el arrendatario había renunciado al derecho de adquisición preferente, sin que sea preciso que aporte el contrato de arrendamiento al Notario, según confirman dos Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 11 de enero de 2016.
Dos, son las ideas que inspiran ese criterio, tras la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio:
– el artículo 28.5 de la LAU, que permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente;
-la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero.
La protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción de su derecho.
b) Que la vivienda esté arrendada y el arrendatario no hubiese renunciado a su derecho de adquisición preferente: el notario exigirá para otorgar la escritura de compraventa la acreditación de la notificación previa, con los requisitos en ella exigidos.
c) ¿Procede el derecho de retracto en la venta de toda vivienda arrendada? Sin excepción?
No. Queda excluido el derecho de adquisición preferente del arrendatario:
* Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
* Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
* Cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Es decir, cuando no se le hubiese hecho al arrendatario la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultare menor el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales podrá ejercer el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
1ª.3) ¿PUEDO VENDER LA CUOTA INDIVISA DE UN INMUEBLE, A UN EXTRAÑO, ES DECIR, A UN NO COMUNERO?
Sí, pero el artículo 1524 del Código Civil, reconoce derecho de retracto en favor del copropietario o condómino.
Nuevamente de 9 días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que hubiera tenido conocimiento de la venta, sin excluir los días inhábiles ni admitir su interrupción.
1ª4) ¿PUEDO VENDER SIN CONSENTIMIENTO DE MI CÓNYUGE LA VIVIENDA DE MI EXCLUSIVA TITULARIDAD QUE CONSTITUYE NUESTRO DOMICILIO CONYUGAL?
No, en tal caso, el artículo 1320 del Código Civil, pese a la pertenencia privativa de la vivienda a uno sólo de los cónyuges, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial, aún en separación de bienes, exige el consentimiento del cónyuge no propietario como norma de protección de la familia.
En la compraventa de viviendas radicantes en la Comunidad Valenciana debe prestarse especial atención al derecho de adquisición preferente que ostenta la Generalitat Valenciana en la venta de viviendas de protección pública así como en las procedentes de ejecuciones hipotecarias.
El contrato por el que un español o no nacional español, en ambos casos, no residentes en España, venden o compran un inmueble radicante en nuestro país mediante escritura otorgada ante notario.
Cuando un inmueble (vivienda, local, terreno…) pertenece a distintos propietarios y deciden adjudicarlo en su totalidad a uno sólo de ellos mediante escritura otorgada ante notario.
Cuando declaramos mediante escritura ante notario una edificación (casa, nave industrial, caseta de aperos…) o ampliación de la misma, ya construida o que estamos construyendo, sobre un terreno de nuestra propiedad.
Cuando, mediante escritura ante notario, dividimos por pisos o locales un edificio, nace la comunidad de propietarios, aquella en la que cada uno de éstos será dueño en exclusiva de su piso o local y a la vez ostentará un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, expresado mediante una cuota o coeficiente de participación.
En Notaría Buendía, queremos prestarte asesoramiento técnico, pero no sólo eso, deseamos ayudarte poniendo a tu servicio nuestros conocimientos de una manera clara, entendible y empática. Cada una de las personas que formamos este equipo nos hemos propuesto un objetivo: que ir a una notaría sea una experiencia agradable y tranquilizadora.
Notaría Buendía cuenta con instalaciones seguras. Visítanos, estamos en el centro de Alicante.
Nuestro horario es de Lunes a Jueves 9 - 17:00h. Viernes: De 9:00h a 15:00h. Horario de verano 8-15:00h.
Contacta con nosotros, tenemos 6 líneas de teléfono a tu disposición, llama al +34 96 513 32 76.
Contacta con nosotros, rellena el formulario de contacto o envíanos un e-mail a: info@notariabuendia.es
