Cuando declaramos una edificación (casa, nave industrial, caseta de aperos…) o ampliación de la misma, ya construida o que estamos construyendo, sobre un terreno de nuestra propiedad.
Responde a la necesidad de adecuar la realidad física a la jurídica, supone la constatación de un hecho, que acceda al Registro de la Propiedad la existencia o construcción de una edificación, en cualquiera de sus variantes.
Únicamente quien acredite ser propietario del terreno sobre el que se levanta.
De libre elección, no existe ninguna competencia territorial, es decir, con independencia del lugar de ubicación del terreno o de nuestra residencia habitual.
1º EN ATENCIÓN A QUIÉN CONSTRUYE
1.1. AUTOPROMOTOR
es decir, el particular que contrata un arquitecto para construir su casa o hacer una reforma y mejora.
Sí, para contratar suministros o si financia su construcción con un préstamo hipotecario, pues aunque en virtud del derecho de accesión el dueño del suelo lo es también de todo lo existente sobre él, las entidades bancarias condicionan la concesión del préstamo a la existencia “registral” de la edificación.
1.2. PROMOTOR
Es decir, quién se dedica empresarialmente a la construcción de inmuebles (viviendas, locales comerciales, naves industriales…) para su posterior venta.
2. EN ATENCIÓN A SU FASE CONSTRUCTIVA
2.1. TERMINADA
2.2. EN CONSTRUCCIÓN
En cuyo caso será necesario otorgar ante notario cuando se concluya:
*el Acta de Final de Obra;
*el acta de Depósito de Libro del Edificio.
3. EN ATENCIÓN AL TRANSCURSO DEL PLAZO DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA
Las llamadas Obras Antiguas, se hubiera obtenido o no la pertinente licencia.
1. EN LAS ESCRITURAS DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN
*DNI en vigor de los titulares para los nacionales o Pasaporte en vigor y NIE para los extranjeros.
*Título de propiedad del terreno.
*Recibo del IBI.
*Licencia de obras del Ayuntamiento respectivo.
*Certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la obra declarada se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
En tal caso, hay que distinguir:
– Si el técnico que expide el certificado de obra es el autor del proyecto o el que tuviera encomendada la dirección de obra, no necesita estar visado, y sólo se exige la legitimación notarial de su firma, siendo posible actualmente la legitimación notarial de firmas electrónicas.
– Si el técnico que expide el certificado no firmó el proyecto ni dirigió la obra se necesita certificado colegial acreditativo de su competencia o visado.
2. EN EL ACTA DE FINAL DE OBRA
* Certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la obra declarada está finalizada y su descripción se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
*Seguro decenal, excepto en las obras de autopromotor.
*Libro del edificio, excepto:
– Para las edificaciones sitas en Comunidades Autónomas que no lo exijan.
– Para las edificaciones con licencia de obras anterior a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (6 de mayo de 2000).
*Certificado de coordenadas georreferenciadas.
En las escrituras de obra nueva terminada o Acta de final de obra otorgada por promotor, se exige además:
* Licencia de 1ª ocupación, excepto en Comunidades Autónomas como la Valenciana en que se sustituye por la Declaración responsable.
3. EN LAS ESCRITURAS DE OBRA ANTIGUA
Es decir, en las escrituras en las que declaramos las obras o ampliaciones de obras (tales como elevación de una nueva planta, o piscinas, paelleros, barbacoas…) construidas, con o sin licencia, hace al menos 15 años, ya que este es el plazo en Comunidad Valenciana para estimar prescrito el derecho de la administración a controlar la legalidad de la misma. Por tanto:
1º. PARA PROBAR QUE LA OBRA HA TERMINADO ANTES DEL EXPRESADO PLAZO ASÍ COMO SU DESCRIPCIÓN CONCRETA, PUEDE APORTARSE ALGUNO DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS
* Certificación del Catastro;
* o del Ayuntamiento;
* o certificación técnica;
* o por acta notarial.
2º. CERTIFICADO DE COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
No será exigible el Seguro Decenal ni el libro del edificio.
Cuando se declare la edificación que constituye o va a constituir nuestra vivienda habitual, se aplica el tipo de gravamen reducido del 0,10% de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
Contrato otorgado mediante escritura ante notario, por el que una persona transmite a otra, a cambio de un precio, un bien inmueble, con múltiples especialidades por razón del objeto o de los sujetos intervinientes.
En la compraventa de viviendas radicantes en la Comunidad Valenciana debe prestarse especial atención al derecho de adquisición preferente que ostenta la Generalitat Valenciana en la venta de viviendas de protección pública así como en las procedentes de ejecuciones hipotecarias.
El contrato por el que un español o no nacional español, en ambos casos, no residentes en España, venden o compran un inmueble radicante en nuestro país mediante escritura otorgada ante notario.
Cuando un inmueble (vivienda, local, terreno…) pertenece a distintos propietarios y deciden adjudicarlo en su totalidad a uno sólo de ellos mediante escritura otorgada ante notario.
Cuando, mediante escritura ante notario, dividimos por pisos o locales un edificio, nace la comunidad de propietarios, aquella en la que cada uno de éstos será dueño en exclusiva de su piso o local y a la vez ostentará un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, expresado mediante una cuota o coeficiente de participación.
En Notaría Buendía, queremos prestarte asesoramiento técnico, pero no sólo eso, deseamos ayudarte poniendo a tu servicio nuestros conocimientos de una manera clara, entendible y empática. Cada una de las personas que formamos este equipo nos hemos propuesto un objetivo: que ir a una notaría sea una experiencia agradable y tranquilizadora.
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