La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública establece que no basta con una mayoría de 3/5 para restringir el alquiler vacacional
Por Eneko López Rico
La proliferación de viviendas de uso turístico en comunidades de vecinos ha reavivado el debate sobre hasta qué punto una junta de propietarios puede limitar esta actividad.
Muchos creen que basta con alcanzar una mayoría cualificada para prohibir estos arrendamientos. Sin embargo, la notaria Marta Buendía, a través de su cuenta de divulgación en TikTok (@notariabuendia), desmonta esta creencia común y cita una reciente resolución que lo deja claro: «no todo puede decidirse por mayoría de tres quintos».
Diferencia entre alquiler turístico y vacacional
La diferencia entre un alquiler turístico y uno vacacional no es solo semántica. Como recuerda Buendía, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su resolución de 29 de enero de 2025, establece una distinción clave: «solo el alquiler turístico puede limitarse por mayoría cualificada», mientras que el vacacional tiene un tratamiento normativo distinto.
Los apartamentos turísticos tienen un fin meramente comercial y se regulan bajo la normativa turística de cada comunidad autónoma. Además, requieren registro, licencia y cumplimiento de requisitos específicos, similares a los de los hoteles.
En cambio, las viviendas vacacionales pueden ser alquiladas por turistas durante un período, y actuar como vivienda del propietario durante el resto del tiempo. Se trata de algo más puntual.
¿Qué significa una mayoría de 3/5 en una comunidad de propietarios?
En una comunidad de vecinos (propiedad horizontal), cuando se dice que algo se aprueba por mayoría de 3/5, significa que:
- Tres de cada cinco propietarios deben votar a favor.
- Esos propietarios que votan a favor, deben representar al menos el 60 % de las cuotas de participación del edificio (es decir, de los metros cuadrados o porcentajes que tienen en la comunidad, según la escritura de división horizontal).
No basta con que haya más votos a favor que en contra, como en una mayoría simple. Aquí se exige que se cumplan dos condiciones al mismo tiempo: número de propietarios y porcentaje de propiedad. Supón que en tu edificio hay 10 propietarios. Para tener mayoría de 3/5, necesitas al menos 6 propietarios votando a favor. Además, necesitas que esos 6 propietarios representen, juntos, al menos el 60 % de los coeficientes del edificio.
¿Qué dice la ley?
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, permite limitar la actividad turística con el voto favorable de 3/5 de los propietarios, pero la resolución de 2025 advierte contra su uso extensivo. Aplicarlo al alquiler vacacional, que está regulado por normativas sectoriales autonómicas, supondría una extralimitación legal.
Unanimidad, la única vía legal para limitar el alquiler vacacional
Para restringir el alquiler vacacional como tal, se necesita la unanimidad de la comunidad. “Sobra decir que el propietario del apartamento votará en contra”, concluye con ironía la notaria, dejando claro lo inviable que puede ser alcanzar ese consenso en la práctica.
¿Qué implica esto para las comunidades?
Las comunidades de propietarios deberán revisar sus acuerdos y actas si han intentado limitar el alquiler vacacional sin unanimidad. De lo contrario, podrían incurrir en nulidad de pleno derecho y abrir la puerta a posibles litigios.
