Las hipotecas inversas, también conocidas por “hipoteca vitalicia”, “hipoteca pensión” o “pensión hipotecaria”, fueron introducidas en nuestro ordenamiento por la ley 41/2007, de 7 de diciembre, pero no ha sido hasta ahora cuando parece empieza a tener un cierto nivel de aceptación y en los despachos notariales se suceden con más frecuencia consultas sobre las mismas.
Este producto surge para dar solución a personas mayores, ya sea porque debido a lo escaso de su pensión, o pese a ser propietarios de bienes carecen de liquidez para cubrir sus necesidades o simplemente prefieran tener un nivel superior de renta al de sus ingresos habituales y siempre que sean propietarios de una vivienda de cierto valor. La hipoteca inversa supone convertir esa vivienda en recursos económicos.
Se trata por tanto, de un negocio, de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (aunque también es posible sobre otras viviendas, pero en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serán menores), concedido de un sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años, o acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependencia severa o gran dependencia, no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento.
Para su mayor comprensión, la hipoteca inversa es el negocio contrario a la hipoteca convencional, entendida ésta como una compra a plazos de la vivienda, la hipoteca inversa supone recibir a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda, pero conservando su titularidad y permaneciendo en ella hasta el fallecimiento. Es presumible que en un país, como el nuestro, de fuerte tradición de “propietarios” frente a la cultura del alquiler, con un alto índice de esperanza de vida, progresivo envejecimiento de la población y ante el temor de insubsistencia de nuestro sistema de pensiones, tal y como lo conocemos actualmente, comience a tener un mayor predicamento.
¿QUIÉNES PUEDEN SOLICITARLA?
¿QUIÉNES PUEDEN CONCEDERLA?
Será obligatoria la entrega al solicitante de Oferta Vinculante, así como la prestación de un asesoramiento independiente y previo, atribuyendo al notario la obligación de asegurarse de que dicho asesoramiento ha sido llevado a cabo; pero excluida de la obligación de formalización del acta previa introducida por la LCCI.
No, es requisito ineludible ser propietario de la vivienda.
No. No debemos olvidar, que esta modalidad de hipoteca, supone un negocio, y como tal el valor de la vivienda ha de ser suficiente para que a la entidad le sea rentable su concesión; algunas incluso exigen que el valor de la vivienda supere los CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €) o DOSCIENTOS MIL EUROS (200.000,00 €), o por motivos organizativos o de operativa bancaria, que estén ubicadas en grandes ciudades o capitales de provincia, por lo que la hipoteca inversa no será la solución para toda persona mayor.
De la edad del solicitante, de su esperanza de vida y del valor del inmueble.
1. De una sola vez, esto es, en una única suma.
2. De forma periódica, de modo temporal o vitalicio.
2.A) EN CASO DE DISPOSICIÓN TEMPORAL
Habrá de limitarse dicho período en el que se va a recibir el capital, y transcurrido el mismo, el cliente ya no recibirá más fondos, pero no habrá de devolver el capital hasta su fallecimiento; su principal desventaja, la deuda seguirá generando intereses.
En ocasiones, las entidades ofrecen al cliente la contratación de un seguro de renta vitalicia que garantizaría la percepción de la renta hasta su fallecimiento, pese haber vencido el plazo previsto en la hipoteca.
2.B) EN CASO DE DISPOSICIÓN VITALICIA
En cambio, mantiene la percepción de capital mientras viva el cliente, lo que supone su principal ventaja, pero consecuentemente la suma entregada será menor.
No, las rentas obtenidas con la hipoteca inversa no tributan como rendimiento.
Siempre previa comunicación a la entidad.
Sólo si procede a la sustitución de la garantía de manera suficiente o si con el dinero obtenido por la venta procede a su cancelación anticipada total; en otro caso, venta a un tercero sin más, la entidad podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo. No cabe la subrogación en el préstamo garantizado con la hipoteca inversa, no cabe el cambio de deudor, toda vez que la duración de la operación la determinan la edad y la esperanza de vida del solicitante del préstamo.
Generalmente la vida del solicitante, como dice la Disposición Adicional 1ª, apartado 1, c) de la ley: “ … la deuda sólo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si, así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios…”.
También puede pactarse su vencimiento transcurrido un plazo pactado tras el fallecimiento, es muy frecuente, el plazo de 1 año a contar desde dicho óbito.
LA CONDICIÓN DE HEREDERO, PRESUPONE LA ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA, Y EN TAL CASO, PODRÁN
El contrato por el que se establecen las condiciones por las que se rige el préstamo concedido por una entidad bancaria a una persona física o jurídica para financiar la compra de un inmueble que queda hipotecado en garantía de la devolución de la cantidad prestada exige otorgamiento de escritura pública ante notario.
Cuando ya no debes nada al Banco, por haber devuelto íntegramente el préstamo hipotecario que te concedió y quieres que así se refleje en la inscripción de tu casa o local en el Registro de la Propiedad, el conocido popularmente como “levantamiento” de hipoteca.
En Notaría Buendía, queremos prestarte asesoramiento técnico, pero no sólo eso, deseamos ayudarte poniendo a tu servicio nuestros conocimientos de una manera clara, entendible y empática. Cada una de las personas que formamos este equipo nos hemos propuesto un objetivo: que ir a una notaría sea una experiencia agradable y tranquilizadora.
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