Este derecho, recogido dentro del Código Civil, tiene como objetivo principal consolidar la propiedad agraria y evitar el minifundismo
La adquisición de una finca rústica puede ser una opción atractiva a ojos de particulares e inversionistas. Sin embargo, se trata de una operación sujeta a condiciones muy distintas a las de un proceso de compra de vivienda convencional. Sin ir más lejos, este tipo de propiedades contemplan lo que se conoce como retracto de colindantes, que no es otra cosa que un derecho de adquisición preferente de los propietarios adyacentes cuando la finca, normalmente de menos de una hectárea, ha sido vendida a un tercero.
Sobre este concepto, enmarcado dentro del Código Civil y la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias, ha hablado la notaria María Cristina Clemente Buendía en uno de los vídeos más recientes de su perfil de Instagram: «¿Sabes que los colindantes tienen derecho preferente de compra?», lo resume en la introducción de su publicación. En él, la experta repasa tres ideas fundamentales a tener en cuenta si un propietario quiere beneficiarse de este derecho durante una operación entre fincas rústicas colindantes.
Retracto de colindantes: qué es y cómo funciona
El retracto de colindantes es un derecho de adquisición preferente de naturaleza civil y agraria. Establece que los propietarios de terrenos adyacentes pueden sustituir al comprador original, adquiriendo la finca rústica que ha sido vendida a un tercero. Este mecanismo legal opera exclusivamente sobre fincas rústicas de pequeña dimensión, concretamente aquellas que no excedan una hectárea, y tiene como objetivo principal consolidar la propiedad agraria y evitar el minifundismo.
El aspecto más crítico de su funcionamiento es el plazo: el Código Civil establece que este derecho debe ejercerse en tan solo nueve días, contados desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el vecino tuvo conocimiento de la operación. De igual manera, es importante señalar que no existe la obligación legal para el vendedor de notificar formalmente esta venta.
Tres ideas fundamentales
La notaria asegura que «no hay obligación de notificar la venta a esos colindantes», lo cual se infiere del artículo 1524 del Código Civil. En el texto se establece que el derecho de retracto se ejercerá «dentro de nueve días» desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, tal como menciona Clemente Buendía en el tercer y último punto de su vídeo.
Por tanto, se deduce que la ley asume que es responsabilidad del retrayente estar atento a novedades ante la ausencia de una notificación como punto de partida.
Existen varios supuestos en los que un colindante no tiene derecho de retracto. El primero de ellos es «si su finca rústica colindante está separada de la que se vende por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidubres aparentes en provecho de otras fincas», detalla la notaria en el vídeo. Así lo establece el Artículo 1523 del Código Civil, donde aparece especificado que el derecho en cuestión «no es aplicable» en los casos mencionados.
Clemente Buendía también menciona que el derecho desaparece «si el comprador es a su vez titular colindante de otra finca». Nuevamente, el retracto de colindantes busca evitar la excesiva división de fincas, por lo que si el comprador cuenta con otra propiedad adyacente, el propóstio del retracto ya se cumple.
Por último, una excepción a tener en cuenta pasa por aquellas propiedades que –pese a su naturaleza rústica– tienen un uso residencial. Por tanto, solo podrán servirse del derecho de retracto aquellos propietarios interesados en fincas con uso verdaderamente agrícola, ganadero o forestal.
Mencionado anteriormente, la tercera y última idea fundamental del vídeo gira en torno al corto plazo para el ejercicio del derecho en cuestión. Y es que, tal como establece el Artículo 1524 del Código Civil, este derecho debe ejecutarse en apenas nueve días, contando festivos y fines de semana. Respecto al inicio y final de este recuento, el texto jurídico no deja lugar a dudas: «Desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta«.
